Новости
15.09.2025
Письмо> Минстроя России от 07.08.2025 N 46450-ДН/04 О существенных условиях договора управления МКД
Письмо> Минстроя России от 07.08.2025 N 46450-ДН/04 О существенных условиях договора управления МКД
Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления многоквартирным домом является управляющая организация, другой стороной являются либо собственники помещений в многоквартирном доме, либо органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, либо лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче (в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ), либо застройщик (в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ).
Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. Решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, об изменении размера платы за содержание жилого помещения принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как было отмечено в пункте 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2023 г., условие договора управления многоквартирным домом о размере платы за ремонт (содержание) общего имущества должно соответствовать решению, принятому на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Таким образом, законом не предусмотрена возможность действия договора управления, в котором не определены все или отдельные существенные условия, в том числе не предусмотрена возможность действия договора, в котором существенные условия определены на часть периода действия такого договора. Размер платы, установленный органом местного самоуправления, может применяться только в случае, если это прямо предусмотрено договором.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Собственник не смог обязать УО исполнить решения общего собрания
Истец обратился с иском к ООО «Мастер дом», чтобы заставить УО выполнить принятые на собрании решения, а также компенсировать моральный вред (50 000 р.).
Решения собрания касались содержания общего имущества, однако УО, по мнению истца, не торопилась их исполнять, а именно: не отремонтировала лифт, не подняла плитку у входа в дом, не увеличила мощность мотора подкачки воды, не отремонтировала забор, не наладила полив зеленых насаждений, не заменила черепицу на крыше козырьков.
Суд изучил протокол общего собрания и отказал в иске: решения общего собрания не содержали конкретный перечень работ, условия и сроки их выполнения, размер и источник финансирования работ, сведений о лице, которому собственники намерены поручить выполнение работ.
Для понимания предоставляем читателям возможность самим оценить формулировки некоторых решений:
— «Ремонт плитки во дворе. За зиму многие плитки разрушились. Восстановить плитку. Необходимо спуск у калитки поднять на основную высоту плитки. Зимой этот участок покрыт льдом, очень скользкий, а идти у стен дома очень опасно, падает снег и сосульки. Повышенная опасность для жизни!»;
— «Увеличение мощности мотора подкачки воды. В некоторых квартирах маленький напор воды»;
— «Ремонт забора. Необходимо наварить дополнительных планок для предотвращения проникновения посторонних»;
— «Зеленые насаждения и благоустройство двора. Застройщиком в качестве компенсации были посажены деревья, большая часть которых не прижилась. Так как посажены они были в строительный мусор, а не в плодородный грунт. Перед калиткой, ведущей во двор, как справа, так и слева не облагороженная территория, мусорные пакеты жителей соседних домов, застройщик планировал клумбы, а там строительный мусор. Огородить, завести грунт, и мы будем сажать цветы и кустарники. Это участок нашего дома по кадастру. Кроме того, газонокосильщики УК «Мастер дом» уничтожили 4 куста спиреи, высаженных застройщиком. Газонокосильщики уничтожают и цветы, которые сажают жильцы дома. Летом нет полива и доступа к общедомовому источнику воды. Деревья и газон засыхают. Обеспечить полив зеленых насаждений и газона. УК «Мастер дом» приобрести шланг для полива. Назначить ответственного за полив. Определить размер платы за дополнительную работу, предлагаю 10 копеек за 1 кв. м жилья с апреля по сентябрь. Предоставить жильцам дома доступ к счетчику воды. Завезти плодородный грунт и восстановить утраченные по вине УК «Мастер дом» кустарники. Предоставить телефон газонокосильщиков для координации и избегания порчи растений»;
— «Освещение. Восстановить освещение по периметру дома. В доме есть счетчики движения, однако они не действуют и лампы на всех этажах горят круглые сутки. Восстановить счетчики движения. Отрегулировать время горения ламп, в зависимости от места их нахождения, лампы у квартиры в момент входа в. квартиры 5 минут, лампы на промежуточных площадках, на ночное время. Представить жильцам допуск к счетчикам электроэнергии. Необходимо решить вопрос о целесообразности платы по тарифу или по счетчику».
Также суд учел: что-то из работ УО выполнила, так как это входит в круг ее обязанностей по договору управления (например, покрасила двери лифта, заменила черепицу и плитку, отремонтировала ограждение), а что-то выполнить невозможно (например, спуск у калитки рассчитан на маломобильные группы граждан).
Подытоживая, суд рассказал, как правильно принимать подобные решения: “в случае несогласия с обустроенным спуском для маломобильных граждан, собственники МКД не лишены права принять решение об изменении устройства данного спуска, с разработкой соответствующего проекта, определения размера оплаты данных работ и организации на выполнения соответствующего вида работ” (определение Третьего КСОЮ № 88 – 15341/2025).
вернуться
Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления многоквартирным домом является управляющая организация, другой стороной являются либо собственники помещений в многоквартирном доме, либо органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, либо лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче (в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ), либо застройщик (в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ).
Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. Решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, об изменении размера платы за содержание жилого помещения принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как было отмечено в пункте 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2023 г., условие договора управления многоквартирным домом о размере платы за ремонт (содержание) общего имущества должно соответствовать решению, принятому на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Таким образом, законом не предусмотрена возможность действия договора управления, в котором не определены все или отдельные существенные условия, в том числе не предусмотрена возможность действия договора, в котором существенные условия определены на часть периода действия такого договора. Размер платы, установленный органом местного самоуправления, может применяться только в случае, если это прямо предусмотрено договором.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Собственник не смог обязать УО исполнить решения общего собрания
Истец обратился с иском к ООО «Мастер дом», чтобы заставить УО выполнить принятые на собрании решения, а также компенсировать моральный вред (50 000 р.).
Решения собрания касались содержания общего имущества, однако УО, по мнению истца, не торопилась их исполнять, а именно: не отремонтировала лифт, не подняла плитку у входа в дом, не увеличила мощность мотора подкачки воды, не отремонтировала забор, не наладила полив зеленых насаждений, не заменила черепицу на крыше козырьков.
Суд изучил протокол общего собрания и отказал в иске: решения общего собрания не содержали конкретный перечень работ, условия и сроки их выполнения, размер и источник финансирования работ, сведений о лице, которому собственники намерены поручить выполнение работ.
Для понимания предоставляем читателям возможность самим оценить формулировки некоторых решений:
— «Ремонт плитки во дворе. За зиму многие плитки разрушились. Восстановить плитку. Необходимо спуск у калитки поднять на основную высоту плитки. Зимой этот участок покрыт льдом, очень скользкий, а идти у стен дома очень опасно, падает снег и сосульки. Повышенная опасность для жизни!»;
— «Увеличение мощности мотора подкачки воды. В некоторых квартирах маленький напор воды»;
— «Ремонт забора. Необходимо наварить дополнительных планок для предотвращения проникновения посторонних»;
— «Зеленые насаждения и благоустройство двора. Застройщиком в качестве компенсации были посажены деревья, большая часть которых не прижилась. Так как посажены они были в строительный мусор, а не в плодородный грунт. Перед калиткой, ведущей во двор, как справа, так и слева не облагороженная территория, мусорные пакеты жителей соседних домов, застройщик планировал клумбы, а там строительный мусор. Огородить, завести грунт, и мы будем сажать цветы и кустарники. Это участок нашего дома по кадастру. Кроме того, газонокосильщики УК «Мастер дом» уничтожили 4 куста спиреи, высаженных застройщиком. Газонокосильщики уничтожают и цветы, которые сажают жильцы дома. Летом нет полива и доступа к общедомовому источнику воды. Деревья и газон засыхают. Обеспечить полив зеленых насаждений и газона. УК «Мастер дом» приобрести шланг для полива. Назначить ответственного за полив. Определить размер платы за дополнительную работу, предлагаю 10 копеек за 1 кв. м жилья с апреля по сентябрь. Предоставить жильцам дома доступ к счетчику воды. Завезти плодородный грунт и восстановить утраченные по вине УК «Мастер дом» кустарники. Предоставить телефон газонокосильщиков для координации и избегания порчи растений»;
— «Освещение. Восстановить освещение по периметру дома. В доме есть счетчики движения, однако они не действуют и лампы на всех этажах горят круглые сутки. Восстановить счетчики движения. Отрегулировать время горения ламп, в зависимости от места их нахождения, лампы у квартиры в момент входа в. квартиры 5 минут, лампы на промежуточных площадках, на ночное время. Представить жильцам допуск к счетчикам электроэнергии. Необходимо решить вопрос о целесообразности платы по тарифу или по счетчику».
Также суд учел: что-то из работ УО выполнила, так как это входит в круг ее обязанностей по договору управления (например, покрасила двери лифта, заменила черепицу и плитку, отремонтировала ограждение), а что-то выполнить невозможно (например, спуск у калитки рассчитан на маломобильные группы граждан).
Подытоживая, суд рассказал, как правильно принимать подобные решения: “в случае несогласия с обустроенным спуском для маломобильных граждан, собственники МКД не лишены права принять решение об изменении устройства данного спуска, с разработкой соответствующего проекта, определения размера оплаты данных работ и организации на выполнения соответствующего вида работ” (определение Третьего КСОЮ № 88 – 15341/2025).
