Новости
17.10.2024
10 популярных вопросов октября
10 популярных вопросов октября
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Что предпринять с учетом роста госпошлин, если нужно обращаться в суд, чтобы взыскать задолженность, но денег на новые пошлины не хватает?
Подайте в суд ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.
Ходатайство нужно составить в письменной форме и приложить его к исковому заявлению вместо документа об уплате госпошлины. В ходатайстве обоснуйте, почему не можете уплатить пошлину в необходимом размере, и приложите документы, которые подтверждают ваше имущественное положение.
Имущественное положение могут подтвердить справки:
• из налоговой о расчетных и иных счетах управленца с наименованиями и адресами банков, в которых они открыты;
• банка об отсутствии или недостаточности денежных средств на счетах управленца, а также об общей сумме задолженности.
Также рекомендуем использовать досудебные способы взыскания задолженности, например:
• разъяснительная работа с должниками – на личном приеме и по телефону;
• заключение соглашения о погашении задолженности в рассрочку;
• отработка долга;
• начисление пеней;
• ограничение или приостановление КУ;
• направление досудебной претензии.
2. Обязана ли УО по требованию собственника предоставить акт готовности МКД к отопительному периоду, если он хочет проверить, что мы подготовились к зиме?
Нет, не обязана.
Акт проверки готовности к отопительному периоду относится к технической документации на МКД. На это указывает пункт 24 Правил № 491. Законодательство не обязывает УО предоставлять по требованию собственника помещения в МКД подлинники или копии технической документации на дом. Однако собственники вправе бесплатно ознакомиться с технической документацией. Такое правило следует из части 1 статьи 7, части 3 статьи 143.1 ЖК.
Таким образом, УО обязана бесплатно предоставить собственнику возможность ознакомиться с актом готовности к отопительному периоду, например, в офисе УО. Собственник также может снять копию посредством технических средств такого собственника – фотоаппарат, сканер и т. п. По соглашению с собственником УО может изготовить и предоставить копию акта за отдельную плату. При этом договором управления МКД можно предусмотреть обязанность УО бесплатно предоставлять копии технической документации на МКД.
3. Нужно ли повторно проводить ОСС, если в ходе капитального ремонта в МКД со спецсчетом выяснилось, что утвержденного собственниками объема работ недостаточно?
Да, необходимо на ОСС утвердить перечень работ, которые ранее не были утверждены. В противном случае банк может не перечислить деньги.
Независимо от способа формирования фонда капремонта, на общем собрании собственники должны определить или утвердить перечень услуг и работ по капитальному ремонту, предельно допустимую стоимость услуг и работ. Это обязательные вопросы, они установлены частями 5, 5.1 статьи 189 ЖК.
Чтобы перечислить деньги на оплату исполнителям работ и услуг по капремонту, в банк представляют три документа (ч. 4 ст. 177 ЖК):
• протокол ОСС по вопросу проведения капитального ремонта МКД;
• договор строительного подряда;
• акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору.
С подрядчиком можно заключить дополнительное соглашение к существующему договору. Порядок приемки работ регулируют условия такого договора. Стороны могут подписать как один акт, так и несколько.
4. Нужно ли уведомлять ГЖИ о том, что ТСЖ заключило с УО договор на обслуживание и ремонт общего имущества?
Нет, не нужно.
Уведомить ГЖИ нужно, если ТСЖ заключило с УО договор управления МКД. Такая обязанность предусмотрена частью 7.1 статьи 135 ЖК. Если товарищество заключает с УО договор на содержание и ремонт, УО выступает в роли подрядчика. Закон не обязывает ТСЖ уведомлять орган ГЖН о таких договорах.
Вместе с тем ТСЖ обязано размещать такую информацию в ГИС ЖКХ. Товарищества размещают в ГИС ЖКХ информацию о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, а также акты приемки выполненных работ, оказанных услуг. Это установлено пунктом 3.7 главы XI приложения к приказу Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр.
5. Обязательно ли до суда обжаловать представление прокурора?
Нет, необязательно, но вы вправе это сделать.
Представление об устранении нарушений закона вносит прокурор или его заместитель, оно подлежит безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления нужно принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий. О результатах принятых мер необходимо сообщить прокурору в письменной форме. Такие правила установлены частью 1 статьи 24 Закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».
Обязательный досудебный порядок обжалования представлений прокуратуры законом не предусмотрен. Обжаловать действия или бездействие прокуратуры можно путем подачи:
• жалобы в вышестоящую прокуратуру;
• административного искового заявления в суд.
6. Что предпринять управленцу, если в теплый период года в подвальном помещении МКД очень большая влажность?
Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна быть не ниже + 5 °С, относительная влажность воздуха – не выше 60 процентов. Это предусмотрено пунктом 4.1.3 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
Если при проверке температурно-влажностного режима подвальных помещений выявили нарушения, необходимо устранить причины таких нарушений. Такое правило следует из пункта 2 минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Для решения проблемы рекомендуется:
• организовывать регулярное сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери, для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха; один продух подвалов и технических подполий нужно постоянно держать в открытом состоянии в течение всего календарного года;
• устранить протечки, утечки, закупорки, засоры, срывы гидравлических затворов, санитарных приборов и негерметичность стыковых соединений в системах канализации;
• защитить помещение водомерного узла от проникновения грунтовых, талых и дождевых вод;
• герметизировать и утеплить вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов;
• устранить причины поступления воды при появлении ее в приямке;
• устроить у прочисток канализационных стояков в подвальных помещениях бетонные лотки для отвода воды в канализацию или приямок;
• восстановить отдельные гидроизоляционные участки стен подвальных помещений; устроить вентиляционные продухи, патрубки, герметизировать вводы в подвальные помещения и технические подполья.
Такие рекомендации следуют из пунктов 4.1.4, 4.1.9–4.1.13 Правил № 170, подпункта «в» пункта 11 Правил № 491, приложения № 7 к ВСН 58-88 (р).
7. Вправе ли банк отказаться принять судебный приказ для взыскания задолженности за ЖКУ?
Нет, закон такого права не предусматривает.
Взыскатель может направить исполнительный документ о взыскании денежных средств или об их аресте в банк или иную кредитную организацию. Банк или иная кредитная организация, которая обслуживает счета должника, исполняет содержащиеся в исполнительном документе требования. Такие правила следуют из частей 1, 5 статьи 8 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Закон не устанавливает случаев, когда банк вправе отказать в приеме судебного приказа для его исполнения. По этой причине рекомендуем настоять на приеме судебного приказа под отметку банка или попросить предоставить официальный письменный отказ банка с аргументами и ссылками на нормы законодательства.
8. Какие меры принять в отношении собственников, которые портят общее имущество?
Законодательство прямо не указывает, что делать управляющей МКД организации, если собственники совершили вандальные действия в отношении общего имущества.
По сложившейся практике УО, ТСЖ, ЖСК:
• фиксируют факт ущерба в отношении общего имущества в акте с описанием такого ущерба;
• оценивают ущерб, при необходимости привлекают для этого специализированную организацию;
• обращаются письменно в органы полиции для розыска лиц, которые совершили вандальные действия, если размер ущерба позволяет возбудить в отношении этих лиц уголовное дело;
• просят лиц, которые совершили вандальные действия, добровольно возместить причиненный ущерб;
• обращаются в суд с требованием возместить ущерб.
9. Вправе ли УО без согласия жителя вести видеозапись разговора с ним в офисе УО?
Да, вправе. Законодательство не обязывает УО заранее согласовывать видео- или аудиозапись беседы с потребителем в своем офисе. Исключение – разговор касается частной жизни потребителя.
Разрешение на съемку в публичных местах, которые открыты для свободного посещения, не нужно. Однако без согласия гражданина нельзя собирать, хранить, распространять и использовать информацию о его частной жизни, в частности сведения о месте его пребывания или жительства, о личной и семейной жизни. Такое правило следует из части 1 статьи 152.1, части 1 статьи 152.2 ГК.
Поэтому, если сотрудник УО и потребитель беседуют в офисе УО, например, о начислениях за ЖКУ, разговор происходит в публичном месте и не относится к частной жизни сотрудника УО или потребителя. Его можно записать без предупреждения. Такую аудио- или видеозапись можно использовать, например, чтобы защитить права в суде или при обращении в надзорные органы. Это следует из части 2 статьи 26.7 КоАП, статьи 55 ГПК.
10. Вправе ли управляющая МКД организация, чтобы сэкономить электроэнергию, отключать лифт, например, на ночь?
Нет, не вправе.
Лифты – это общее имущество собственников помещений в МКД. Содержание и ремонт лифтов и лифтового оборудования включены в плату за жилое помещение. Закон не разрешает ограничивать пользование лифтом собственниками в целях экономии электроэнергии.
Остановить лифты можно только для ремонта, замены или если обнаружили неисправности, угрожающие безопасному использованию лифта. Такие правила следуют из части 2.3 статьи 161 ЖК, подпункта «п» пункта 4 Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных постановлением Правительства от 20.10.2023 № 1744, пункта 5.10.2 Правил № 170.
За время, когда лифты не работают, управляющая МКД организация обязана провести собственникам перерасчет платы за жилое помещение. Исключение – перерыв в работе лифта связан с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы. Такое правило предусмотрено пунктом 14 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства № 491.
Кроме того, за нарушение требований к организации безопасного использования и содержания лифтов управленцу могут назначить штраф по части 1 статьи 9.1.1 КоАП.
вернуться
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Что предпринять с учетом роста госпошлин, если нужно обращаться в суд, чтобы взыскать задолженность, но денег на новые пошлины не хватает?
Подайте в суд ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.
Ходатайство нужно составить в письменной форме и приложить его к исковому заявлению вместо документа об уплате госпошлины. В ходатайстве обоснуйте, почему не можете уплатить пошлину в необходимом размере, и приложите документы, которые подтверждают ваше имущественное положение.
Имущественное положение могут подтвердить справки:
• из налоговой о расчетных и иных счетах управленца с наименованиями и адресами банков, в которых они открыты;
• банка об отсутствии или недостаточности денежных средств на счетах управленца, а также об общей сумме задолженности.
Также рекомендуем использовать досудебные способы взыскания задолженности, например:
• разъяснительная работа с должниками – на личном приеме и по телефону;
• заключение соглашения о погашении задолженности в рассрочку;
• отработка долга;
• начисление пеней;
• ограничение или приостановление КУ;
• направление досудебной претензии.
2. Обязана ли УО по требованию собственника предоставить акт готовности МКД к отопительному периоду, если он хочет проверить, что мы подготовились к зиме?
Нет, не обязана.
Акт проверки готовности к отопительному периоду относится к технической документации на МКД. На это указывает пункт 24 Правил № 491. Законодательство не обязывает УО предоставлять по требованию собственника помещения в МКД подлинники или копии технической документации на дом. Однако собственники вправе бесплатно ознакомиться с технической документацией. Такое правило следует из части 1 статьи 7, части 3 статьи 143.1 ЖК.
Таким образом, УО обязана бесплатно предоставить собственнику возможность ознакомиться с актом готовности к отопительному периоду, например, в офисе УО. Собственник также может снять копию посредством технических средств такого собственника – фотоаппарат, сканер и т. п. По соглашению с собственником УО может изготовить и предоставить копию акта за отдельную плату. При этом договором управления МКД можно предусмотреть обязанность УО бесплатно предоставлять копии технической документации на МКД.
3. Нужно ли повторно проводить ОСС, если в ходе капитального ремонта в МКД со спецсчетом выяснилось, что утвержденного собственниками объема работ недостаточно?
Да, необходимо на ОСС утвердить перечень работ, которые ранее не были утверждены. В противном случае банк может не перечислить деньги.
Независимо от способа формирования фонда капремонта, на общем собрании собственники должны определить или утвердить перечень услуг и работ по капитальному ремонту, предельно допустимую стоимость услуг и работ. Это обязательные вопросы, они установлены частями 5, 5.1 статьи 189 ЖК.
Чтобы перечислить деньги на оплату исполнителям работ и услуг по капремонту, в банк представляют три документа (ч. 4 ст. 177 ЖК):
• протокол ОСС по вопросу проведения капитального ремонта МКД;
• договор строительного подряда;
• акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору.
С подрядчиком можно заключить дополнительное соглашение к существующему договору. Порядок приемки работ регулируют условия такого договора. Стороны могут подписать как один акт, так и несколько.
4. Нужно ли уведомлять ГЖИ о том, что ТСЖ заключило с УО договор на обслуживание и ремонт общего имущества?
Нет, не нужно.
Уведомить ГЖИ нужно, если ТСЖ заключило с УО договор управления МКД. Такая обязанность предусмотрена частью 7.1 статьи 135 ЖК. Если товарищество заключает с УО договор на содержание и ремонт, УО выступает в роли подрядчика. Закон не обязывает ТСЖ уведомлять орган ГЖН о таких договорах.
Вместе с тем ТСЖ обязано размещать такую информацию в ГИС ЖКХ. Товарищества размещают в ГИС ЖКХ информацию о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, а также акты приемки выполненных работ, оказанных услуг. Это установлено пунктом 3.7 главы XI приложения к приказу Минстроя от 07.02.2024 № 79/пр.
5. Обязательно ли до суда обжаловать представление прокурора?
Нет, необязательно, но вы вправе это сделать.
Представление об устранении нарушений закона вносит прокурор или его заместитель, оно подлежит безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления нужно принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий. О результатах принятых мер необходимо сообщить прокурору в письменной форме. Такие правила установлены частью 1 статьи 24 Закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».
Обязательный досудебный порядок обжалования представлений прокуратуры законом не предусмотрен. Обжаловать действия или бездействие прокуратуры можно путем подачи:
• жалобы в вышестоящую прокуратуру;
• административного искового заявления в суд.
6. Что предпринять управленцу, если в теплый период года в подвальном помещении МКД очень большая влажность?
Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна быть не ниже + 5 °С, относительная влажность воздуха – не выше 60 процентов. Это предусмотрено пунктом 4.1.3 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
Если при проверке температурно-влажностного режима подвальных помещений выявили нарушения, необходимо устранить причины таких нарушений. Такое правило следует из пункта 2 минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Для решения проблемы рекомендуется:
• организовывать регулярное сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери, для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха; один продух подвалов и технических подполий нужно постоянно держать в открытом состоянии в течение всего календарного года;
• устранить протечки, утечки, закупорки, засоры, срывы гидравлических затворов, санитарных приборов и негерметичность стыковых соединений в системах канализации;
• защитить помещение водомерного узла от проникновения грунтовых, талых и дождевых вод;
• герметизировать и утеплить вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов;
• устранить причины поступления воды при появлении ее в приямке;
• устроить у прочисток канализационных стояков в подвальных помещениях бетонные лотки для отвода воды в канализацию или приямок;
• восстановить отдельные гидроизоляционные участки стен подвальных помещений; устроить вентиляционные продухи, патрубки, герметизировать вводы в подвальные помещения и технические подполья.
Такие рекомендации следуют из пунктов 4.1.4, 4.1.9–4.1.13 Правил № 170, подпункта «в» пункта 11 Правил № 491, приложения № 7 к ВСН 58-88 (р).
7. Вправе ли банк отказаться принять судебный приказ для взыскания задолженности за ЖКУ?
Нет, закон такого права не предусматривает.
Взыскатель может направить исполнительный документ о взыскании денежных средств или об их аресте в банк или иную кредитную организацию. Банк или иная кредитная организация, которая обслуживает счета должника, исполняет содержащиеся в исполнительном документе требования. Такие правила следуют из частей 1, 5 статьи 8 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Закон не устанавливает случаев, когда банк вправе отказать в приеме судебного приказа для его исполнения. По этой причине рекомендуем настоять на приеме судебного приказа под отметку банка или попросить предоставить официальный письменный отказ банка с аргументами и ссылками на нормы законодательства.
8. Какие меры принять в отношении собственников, которые портят общее имущество?
Законодательство прямо не указывает, что делать управляющей МКД организации, если собственники совершили вандальные действия в отношении общего имущества.
По сложившейся практике УО, ТСЖ, ЖСК:
• фиксируют факт ущерба в отношении общего имущества в акте с описанием такого ущерба;
• оценивают ущерб, при необходимости привлекают для этого специализированную организацию;
• обращаются письменно в органы полиции для розыска лиц, которые совершили вандальные действия, если размер ущерба позволяет возбудить в отношении этих лиц уголовное дело;
• просят лиц, которые совершили вандальные действия, добровольно возместить причиненный ущерб;
• обращаются в суд с требованием возместить ущерб.
9. Вправе ли УО без согласия жителя вести видеозапись разговора с ним в офисе УО?
Да, вправе. Законодательство не обязывает УО заранее согласовывать видео- или аудиозапись беседы с потребителем в своем офисе. Исключение – разговор касается частной жизни потребителя.
Разрешение на съемку в публичных местах, которые открыты для свободного посещения, не нужно. Однако без согласия гражданина нельзя собирать, хранить, распространять и использовать информацию о его частной жизни, в частности сведения о месте его пребывания или жительства, о личной и семейной жизни. Такое правило следует из части 1 статьи 152.1, части 1 статьи 152.2 ГК.
Поэтому, если сотрудник УО и потребитель беседуют в офисе УО, например, о начислениях за ЖКУ, разговор происходит в публичном месте и не относится к частной жизни сотрудника УО или потребителя. Его можно записать без предупреждения. Такую аудио- или видеозапись можно использовать, например, чтобы защитить права в суде или при обращении в надзорные органы. Это следует из части 2 статьи 26.7 КоАП, статьи 55 ГПК.
10. Вправе ли управляющая МКД организация, чтобы сэкономить электроэнергию, отключать лифт, например, на ночь?
Нет, не вправе.
Лифты – это общее имущество собственников помещений в МКД. Содержание и ремонт лифтов и лифтового оборудования включены в плату за жилое помещение. Закон не разрешает ограничивать пользование лифтом собственниками в целях экономии электроэнергии.
Остановить лифты можно только для ремонта, замены или если обнаружили неисправности, угрожающие безопасному использованию лифта. Такие правила следуют из части 2.3 статьи 161 ЖК, подпункта «п» пункта 4 Правил организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных постановлением Правительства от 20.10.2023 № 1744, пункта 5.10.2 Правил № 170.
За время, когда лифты не работают, управляющая МКД организация обязана провести собственникам перерасчет платы за жилое помещение. Исключение – перерыв в работе лифта связан с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы. Такое правило предусмотрено пунктом 14 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства № 491.
Кроме того, за нарушение требований к организации безопасного использования и содержания лифтов управленцу могут назначить штраф по части 1 статьи 9.1.1 КоАП.