Новости
05.09.2024
10 популярных вопросов сентября
10 популярных вопросов сентября
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Обязана ли организация, которая проводит капитальный ремонт общего имущества в МКД, быть членом СРО?
Да, обязана. С 1 сентября такая обязанность прямо указана в ЖК.
Работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД выполняют на основании договора строительного подряда. Договор заключают с ИП или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Исключения указаны в пункте 1 части 2.2 статьи 52 ГрК.
Такие правила установлены частью 7 статьи 166 ЖК.
2. Вправе ли управляющая МКД организация провести дератизацию в МОП собственными силами?
Да, вправе, но с 1 сентября для этого необходимо иметь лицензию.
Чтобы самостоятельно проводить дератизацию, нужно ввести в штатное расписание соответствующую должность. Такое правило следует из пункта 89 СанПиН 3.3686-21, пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21.
Кроме того, с 1 сентября 2024 года для услуг по дератизации, а также дезинфекции и дезинсекции нужна лицензия. Организации и ИП, которые оказывают такие услуги, обязаны получить лицензию в Роспотребнадзоре до 1 марта 2025 года. Если самостоятельно выполняете эти работы, получите лицензию до указанной даты.
Такие правила следуют из части 1 статьи 12 Закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», статьи 3 Закона от 29.05.2023 № 194-ФЗ, постановления Правительства от 01.08.2023 № 1249.
3. Нужно ли вносить изменения в договор управления МКД, если УО поменяла название?
Нет, не нужно. Исключение – такая необходимость предусмотрена договором управления.
По сложившейся практике при смене наименования УО информирует собственников помещений в МКД о данном факте:
• направляет официальные уведомления;
• размещает информацию в общедоступных местах, на официальном сайте УО, в платежных документах.
Вместе с тем при изменении наименования УО должна подать заявление в лицензирующий орган о внесении изменений в реестр лицензий не позднее 15 рабочих дней с момента внесения изменений в ЕГРЮЛ об этом факте. Такие правила следуют из части 1 статьи 18 Закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», пункта 18 положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства от 28.10.2014 № 1110.
4. Вправе ли регоператор ТКО отказаться заключить прямой договор с собственниками, если он получил протокол ОСС позже даты, которую обозначили для перехода на прямой договор?
Нет, не вправе.
Решение о переходе на прямые договоры вступает в силу с момента оформления протокола ОСС. Договоры признают заключенными с даты, которую собственники определяют на собрании. Регоператор ТКО может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на три календарных месяца. В этом случае регоператор уведомляет инициатора ОСС о переносе срока в течение пяти дней с момента, когда получил копии решений и протокола ОСС (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).
Регоператор ТКО не может отказаться заключить договоры с собственниками, так как такой договор считают публичным (ч. 1 ст. 426 ГК).
5. Что нужно сделать, чтобы добавить ТСЖ в реестр малого и среднего предпринимательства?
ТСЖ нельзя включить в реестр МСП.
К субъектам малого и среднего предпринимательства относят юридические лица, которые зарегистрированы в установленном порядке и соответствуют организационно-правовой форме:
• хозяйственные общества;
• хозяйственные товарищества;
• хозяйственные партнерства;
• производственные кооперативы;
• потребительские кооперативы;
• крестьянские (фермерские) хозяйства;
Такие правила установлены частью 1 статьи 4 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Некоммерческие организации в организационно-правовой форме собственников недвижимости, в том числе ТСЖ, не входят в категорию юридических лиц, которые относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Товариществом собственников жилья признают вид товариществ собственников недвижимости, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД, чтобы совместно управлять общим имуществом, обеспечивать владение, пользование и распоряжение этим имуществом, выполнять деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению имущества, предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК).
6. Вправе ли ОСС утвердить размер платы за содержание жилого помещения «задним числом», то есть сейчас утвердить тариф, который уже применяют с начала года?
Нет, не вправе.
Законодательство не содержит положений, а также правового механизма для возможности начислять размер платы за содержание жилого помещения «задним числом», то есть с даты, ранее принятого общим собранием собственников решения.
Если утвердили или изменили размер платы, в том числе платежей на дополнительные расходы, необходимо проинформировать собственников не позднее чем за 30 календарных дней до дня, когда представляете платежные документы на оплату ЖКУ. Информацию размещают на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Такие требования установлены частью 13 статьи 155 ЖК, подпунктом «б» пункта 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416. Если утвердить размер платы «задним числом», эти требования невозможно выполнить, а такое решение ОСС оспоримо.
7. Вправе ли ТСЖ, ЖСК привлечь к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту в МКД собственников помещений в этом доме?
Да, вправе – на основании заключенных договоров с физическими лицами, в том числе ИП, и юридическими лицами.
Товарищества и кооперативы могут оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды деятельности (ч. 2.2 ст. 161 ЖК). Закон не запрещает привлекать для этого собственников помещений в МКД.
Поэтому, если собственник обладает необходимой квалификацией и отвечает требованиям для выполнения соответствующего вида деятельности, ТСЖ, ЖСК вправе заключить с ним договор на выполнение работ или оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
8. Что делать со старым лифтовым оборудованием после замены лифтов в рамках капремонта в МКД?
Руководствуйтесь условиями договора управления МКД и решением ОСС.
Законодательство не содержит положений, которые прямо определяют порядок утилизации или использования материалов и оборудования, в том числе демонтированного имущества, которое осталось после проведения ремонта в МКД. При этом использованное общее имущество по-прежнему принадлежит собственникам помещений. Такое правило следует из части 1 статьи 36 ЖК, пункта 2 Правил № 491.
Поэтому, если в договоре управления МКД не предусмотрели порядок использования демонтированного имущества, в сложившейся ситуации рекомендуется:
• определять порядок использования такого имущества решением ОСС;
• включать соответствующие положения в договоры с подрядными организациями, которые выполнили работы по ремонту и замене имущества.
9. Грозит ли ответственность управленцу как юридическому лицу за неразмещение информации в ГИС ЖКХ
Нет, не грозит. Для юрлиц нет санкций за неразмещение информации в ГИС ЖКХ. За это нарушение предусмотрена административная ответственность для должностного лица управляющей МКД организации.
Должностному лицу грозит предупреждение или штраф в размере от 5000 до 10 000 руб., если оно:
• не разместит информацию;
• нарушит порядок, способы или сроки размещения информации;
• разместит информацию не в полном объеме;
• разместит недостоверную информацию.
Если должностное лицо повторно привлекут к административному наказанию за указанные нарушения, то назначат штраф от 15 000 до 20 000 руб.
Такую ответственность устанавливают части 2, 3 статьи 13.19.2 КоАП.
10. Могут ли стать членами ревизионной комиссии ЖСК несобственники помещений в МКД, если собственники отказались?
Да, могут, если это предусмотрено уставом кооператива и выполнены ограничения в отношении членов ревизионной комиссии.
Ревизионную комиссию ЖСК избирает общее собрание членов кооператива. Количество членов такой комиссии определяет устав ЖСК. Порядок работы ревизионной комиссии ЖСК определяют устав и другие документы кооператива (ч. 1, 5 ст. 120 ЖК).
Законодательство не запрещает избирать в ревизионную комиссию ЖСК несобственников помещений и нечленов такого ЖСК. При этом членами ревизионной комиссии (ревизором) ЖСК не могут стать граждане, которые:
1) имеют судимость за умышленные преступления;
2) получили административное наказание в виде дисквалификации и срок действия этого наказания не истек;
3) ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера, бухгалтера – при отсутствии в штате главного бухгалтера организации в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования либо были ИП в этих сферах, если такие организация, ИП исключили из членов СРО в соответствующей области или признали несостоятельными, банкротами и с момента исключения или завершения процедуры в деле о банкротстве прошло менее чем три года.
вернуться
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Обязана ли организация, которая проводит капитальный ремонт общего имущества в МКД, быть членом СРО?
Да, обязана. С 1 сентября такая обязанность прямо указана в ЖК.
Работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД выполняют на основании договора строительного подряда. Договор заключают с ИП или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Исключения указаны в пункте 1 части 2.2 статьи 52 ГрК.
Такие правила установлены частью 7 статьи 166 ЖК.
2. Вправе ли управляющая МКД организация провести дератизацию в МОП собственными силами?
Да, вправе, но с 1 сентября для этого необходимо иметь лицензию.
Чтобы самостоятельно проводить дератизацию, нужно ввести в штатное расписание соответствующую должность. Такое правило следует из пункта 89 СанПиН 3.3686-21, пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21.
Кроме того, с 1 сентября 2024 года для услуг по дератизации, а также дезинфекции и дезинсекции нужна лицензия. Организации и ИП, которые оказывают такие услуги, обязаны получить лицензию в Роспотребнадзоре до 1 марта 2025 года. Если самостоятельно выполняете эти работы, получите лицензию до указанной даты.
Такие правила следуют из части 1 статьи 12 Закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», статьи 3 Закона от 29.05.2023 № 194-ФЗ, постановления Правительства от 01.08.2023 № 1249.
3. Нужно ли вносить изменения в договор управления МКД, если УО поменяла название?
Нет, не нужно. Исключение – такая необходимость предусмотрена договором управления.
По сложившейся практике при смене наименования УО информирует собственников помещений в МКД о данном факте:
• направляет официальные уведомления;
• размещает информацию в общедоступных местах, на официальном сайте УО, в платежных документах.
Вместе с тем при изменении наименования УО должна подать заявление в лицензирующий орган о внесении изменений в реестр лицензий не позднее 15 рабочих дней с момента внесения изменений в ЕГРЮЛ об этом факте. Такие правила следуют из части 1 статьи 18 Закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», пункта 18 положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства от 28.10.2014 № 1110.
4. Вправе ли регоператор ТКО отказаться заключить прямой договор с собственниками, если он получил протокол ОСС позже даты, которую обозначили для перехода на прямой договор?
Нет, не вправе.
Решение о переходе на прямые договоры вступает в силу с момента оформления протокола ОСС. Договоры признают заключенными с даты, которую собственники определяют на собрании. Регоператор ТКО может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на три календарных месяца. В этом случае регоператор уведомляет инициатора ОСС о переносе срока в течение пяти дней с момента, когда получил копии решений и протокола ОСС (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).
Регоператор ТКО не может отказаться заключить договоры с собственниками, так как такой договор считают публичным (ч. 1 ст. 426 ГК).
5. Что нужно сделать, чтобы добавить ТСЖ в реестр малого и среднего предпринимательства?
ТСЖ нельзя включить в реестр МСП.
К субъектам малого и среднего предпринимательства относят юридические лица, которые зарегистрированы в установленном порядке и соответствуют организационно-правовой форме:
• хозяйственные общества;
• хозяйственные товарищества;
• хозяйственные партнерства;
• производственные кооперативы;
• потребительские кооперативы;
• крестьянские (фермерские) хозяйства;
Такие правила установлены частью 1 статьи 4 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Некоммерческие организации в организационно-правовой форме собственников недвижимости, в том числе ТСЖ, не входят в категорию юридических лиц, которые относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Товариществом собственников жилья признают вид товариществ собственников недвижимости, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД, чтобы совместно управлять общим имуществом, обеспечивать владение, пользование и распоряжение этим имуществом, выполнять деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению имущества, предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК).
6. Вправе ли ОСС утвердить размер платы за содержание жилого помещения «задним числом», то есть сейчас утвердить тариф, который уже применяют с начала года?
Нет, не вправе.
Законодательство не содержит положений, а также правового механизма для возможности начислять размер платы за содержание жилого помещения «задним числом», то есть с даты, ранее принятого общим собранием собственников решения.
Если утвердили или изменили размер платы, в том числе платежей на дополнительные расходы, необходимо проинформировать собственников не позднее чем за 30 календарных дней до дня, когда представляете платежные документы на оплату ЖКУ. Информацию размещают на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Такие требования установлены частью 13 статьи 155 ЖК, подпунктом «б» пункта 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416. Если утвердить размер платы «задним числом», эти требования невозможно выполнить, а такое решение ОСС оспоримо.
7. Вправе ли ТСЖ, ЖСК привлечь к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту в МКД собственников помещений в этом доме?
Да, вправе – на основании заключенных договоров с физическими лицами, в том числе ИП, и юридическими лицами.
Товарищества и кооперативы могут оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды деятельности (ч. 2.2 ст. 161 ЖК). Закон не запрещает привлекать для этого собственников помещений в МКД.
Поэтому, если собственник обладает необходимой квалификацией и отвечает требованиям для выполнения соответствующего вида деятельности, ТСЖ, ЖСК вправе заключить с ним договор на выполнение работ или оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
8. Что делать со старым лифтовым оборудованием после замены лифтов в рамках капремонта в МКД?
Руководствуйтесь условиями договора управления МКД и решением ОСС.
Законодательство не содержит положений, которые прямо определяют порядок утилизации или использования материалов и оборудования, в том числе демонтированного имущества, которое осталось после проведения ремонта в МКД. При этом использованное общее имущество по-прежнему принадлежит собственникам помещений. Такое правило следует из части 1 статьи 36 ЖК, пункта 2 Правил № 491.
Поэтому, если в договоре управления МКД не предусмотрели порядок использования демонтированного имущества, в сложившейся ситуации рекомендуется:
• определять порядок использования такого имущества решением ОСС;
• включать соответствующие положения в договоры с подрядными организациями, которые выполнили работы по ремонту и замене имущества.
9. Грозит ли ответственность управленцу как юридическому лицу за неразмещение информации в ГИС ЖКХ
Нет, не грозит. Для юрлиц нет санкций за неразмещение информации в ГИС ЖКХ. За это нарушение предусмотрена административная ответственность для должностного лица управляющей МКД организации.
Должностному лицу грозит предупреждение или штраф в размере от 5000 до 10 000 руб., если оно:
• не разместит информацию;
• нарушит порядок, способы или сроки размещения информации;
• разместит информацию не в полном объеме;
• разместит недостоверную информацию.
Если должностное лицо повторно привлекут к административному наказанию за указанные нарушения, то назначат штраф от 15 000 до 20 000 руб.
Такую ответственность устанавливают части 2, 3 статьи 13.19.2 КоАП.
10. Могут ли стать членами ревизионной комиссии ЖСК несобственники помещений в МКД, если собственники отказались?
Да, могут, если это предусмотрено уставом кооператива и выполнены ограничения в отношении членов ревизионной комиссии.
Ревизионную комиссию ЖСК избирает общее собрание членов кооператива. Количество членов такой комиссии определяет устав ЖСК. Порядок работы ревизионной комиссии ЖСК определяют устав и другие документы кооператива (ч. 1, 5 ст. 120 ЖК).
Законодательство не запрещает избирать в ревизионную комиссию ЖСК несобственников помещений и нечленов такого ЖСК. При этом членами ревизионной комиссии (ревизором) ЖСК не могут стать граждане, которые:
1) имеют судимость за умышленные преступления;
2) получили административное наказание в виде дисквалификации и срок действия этого наказания не истек;
3) ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера, бухгалтера – при отсутствии в штате главного бухгалтера организации в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования либо были ИП в этих сферах, если такие организация, ИП исключили из членов СРО в соответствующей области или признали несостоятельными, банкротами и с момента исключения или завершения процедуры в деле о банкротстве прошло менее чем три года.
