Новости

В Госдуме рассказали о планах модернизации сферы ЖКХ
В Госдуме подготовили перечень предложений по модернизации системы ЖКХ на ближайшее время. В документе около 30 пунктов. По большей части мероприятий сроки реализации – конец 2024 года – первая половина 2025. Предложения рассмотрят в Правительстве. Об этом рассказал председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
На конец 2024 года запланировали введение специальных льготных программ кредитования капитального ремонта в МКД. Перечень инициатив также включает разработку плана мероприятий для обеспечения кадрами отрасли ЖКХ до 2030 года, в том числе организацию целевого обучения в этой сфере. Срок исполнения – начало 2025 года.
Среди предложений со сроком реализации во II квартале 2025 года – комплексное регулирование системы технического учета жилищного фонда. Например, предполагают внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории МКД, управлении им, изменении его технических характеристик, проведенных работах по текущему и капитальному ремонту дома.
Кроме того, в план вошли инициативы – реализация долгосрочной тарифной политики с установлением тарифов на КУ не менее чем на пять лет, совершенствование регуляторных соглашений в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения, передача с муниципального на региональный уровень полномочий по утверждению схем теплоснабжения поселений и округов с численностью от 10 тыс. до 500 тыс. человек.

Если гарантировать УК ежегодную индексацию, то конкуренция исчезнет
Политолог Бовт: Автоматическая индексация цен на услуги УК противоречит рынку
Ряд депутатов Госдумы выступил с инициативой включить в Жилищный кодекс норму о ежегодной индексации платы за обслуживание домов, текущий ремонт и другие работы управляющих организаций (УК). Насколько это оправдано?
Логика рассуждений тут такая: цены на коммуналку (водоснабжение, водоотведение, электричество, газоснабжение и т. д.) устанавливаются государством и ежегодно индексируются примерно на уровень инфляции. А вот УК вашего дома такой возможности лишена. Посему плата за содержание многоквартирных домов, обслуживание оборудования, уборку подъездов, текущий ремонт, уборку двора и пр. не индексируется. Вернее, УК могут поднять цены (не чаще раза в год), если большинство собственников жилья проголосуют за это на общем собрании или если пункт о ежегодной индексации был изначально внесен в договор собственников жилья с данной УК. Всякий, кто бывал на собрании собственников многоквартирного дома или СНТ, знает, что наши люди с трудом могут на таком вече о чем-либо договориться, не то что о повышении цен на услуги УК.
Кстати, социологами доказано, что в отсутствие явного лидерства большая масса людей почти никогда не способна прийти к консенсусу, ни даже выработать некое сложное решение (а согласие на повышение цен - сложное решение), приемлемое для большинства. Напомним: решение общего собрания правомочно, если за него проголосовало более 50% собственников.
В идеале, на мой взгляд, каждое самоуправление многоквартирного дома должно иметь юрлицо и избранное правление, которому делегируется право решать - от имени жителей и на основании их делегированного доверия - текущие вопросы. Как это происходит на уровне страны, когда граждане избирают депутатов парламента, мэров и президентов, делегируя им право принимать решения от имени избирателей, не проводя референдум по каждому вопросу. Юрлицо есть у ТСЖ или ЖСК, но нет, к примеру, у Совета дома. Но пока для найма УК все равно нужно по закону 50% + 1 голос собственников жилья.
Часто жильцы не могут не только договориться о чем-то на собрании, но и собрание провести. Всем некогда или "по барабану". Однако многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому местные власти в таких случаях сами определяют УК на основании конкурса, и она тогда работает по тарифам социального жилья. Депутаты, выступающие за ежегодную индексацию цен на услуги УК, сетуют, что для установки цен муниципалитетов для социального жилья нет четких и подробных методик, поэтому они не соответствуют жизненным реалиям. Ну, во-первых, таких четких методик нет ни для какого жилья. Отсюда - во-вторых: а почему бы, собственно, депутатам не озаботиться этой проблемой на законодательном уровне и такие методики для соцжилья с помощью экспертов разработать и утвердить?
Спроси меня на собрании, поддерживаю ли я идею автоматической индексации цен на услуги УК, я бы был категорически против. При том что, да, стоимость обслуживания и ремонта домов постоянно растет, растут цены на материалы, работы, налоги, нужно повышать зарплату сотрудникам (на ФОТ уходит до 80% бюджета обычной УК) на фоне острейшего дефицита кадров в экономике. Да, что хроническая недофинансированность ведет к ухудшению состояния общего имущества дома. Но многие граждане относятся к этому наплевательски, хотя это ведет к удешевлению стоимости их жилья тоже. В ходе приватизации - это была большая ошибка - общедомовое имущество не было приватизировано вместе с квартирами, но этот поезд уже ушел. Так в чем сомнения в правильности идеи индексации услуг УК?
УК могут поднять цены, если собственники жилья проголосуют за это на общем собрании
Сравнение услуг УК с услугами водоснабжения, электро- и газоснабжения и т.д. попросту некорректно с экономической точки зрения. В первом случае речь идет об услугах, предоставляемых на основе рыночной конкуренции. Жильцы могут раз в год менять неугодную УК. В стране, по данным портала "Реформа ЖКХ", многоквартирными домами управляет почти 50 тысяч организаций, в том числе более 16 тысяч УК и более 30 тысяч ТСЖ и ЖСК.
УК могут конкурировать между собой в пределах одного муниципалитета, предлагая разную эффективность, уровень цен и набор услуг. Во втором же случае речь идет о так называемых естественных монополиях (описаны в каждом учебнике по экономике), когда удовлетворение спроса на конкретном рынке (услуг в данном случае) эффективнее как раз в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства.
Невозможно же строить несколько водо-, электро- или газопроводов к одному дому. Естественные монополии в ЖКХ - это регулирование рынка государством в целях снижения издержек производства на единицу товара по мере увеличения объема производства. Если гарантировать УК ежегодную индексацию, то конкуренция исчезнет, нет гарантий, что вырастет пропорционально качество обслуживания дома, частота (и чистота) мытья лифтов и подъездов. Всякие "гарантированные" (халявные) деньги - это экономический разврат.
Но как быть, если жильцам "все по барабану" и они не хотят ни во что вникать? А так, что ответственному поведению надо учить. Пусть поживут в грязном подъезде, нечищенном дворе, с выбитыми на лестничной клетке окнами, резко увеличивающими теплопотери зимой - и счета, соответственно, за отопление, поскольку общедомовые расходы непременно распишут на всех собственников. А как еще учить? Не дети же, чтобы быть инфантилами. Конечно, такой деградации есть предел, и муниципальные власти, дав вкусить "разруху в клозетах" (по Булгакову), должны вовремя вмешаться, сами назначив УК с ценами для социального жилья, при том, что методики их расчета все-таки пора бы профильным ведомствам уже разработать.
Многоквартирными домами в стране сегодня управляют 50 тысяч организаций
Не будет тут никакой трагедии. И УК не будут расслабляться, будучи посаженными на постоянную индексацию, и граждане рано или поздно поймут, что жить в чистоте и порядке лучше, чем в разрухе и грязи. И что они сами в состоянии и принимать соответствующие решения и платить за них обоснованные цены. Которые УК должны взять на себя труд действительно обосновать на собрании собственников с цифрами и фактами на понятном языке.

Когда можно требовать с провайдера оплату за аренду общего имущества в МКД
По общему правилу УО, ТСЖ, ЖСК не могут требовать с провайдеров оплату за пользование или доступ к общему имуществу в МКД. Но есть четыре исключения, когда можно добиться оплаты:
• провайдер не вносил плату за период до вступления в силу Закона № 67-ФЗ;
• провайдер не вносил плату за период после вступления в силу Закона № 67-ФЗ и до момента отмены платных условий в договоре с провайдером
• провайдер размещает транзитные сети;
• провайдер оказывает услуги связи юридическим лицам, арендаторам.
Разберем подробней основания взыскивать плату в каждом из случаев.
Во-первых, за период, предшествующий вступлению в силу Закона № 67-ФЗ (до 6 апреля 2024 года) управленцы могут в интересах собственников выставить арендную плату или взыскать неосновательное обогащение. Есть также основания потребовать данную оплату, если она установлена по решению ОСС «задним числом» (определение Верховного Суда РФ от 11.09.2023 № 307-ЭС23-15688).
Во-вторых, за период с момента вступления в силу Закона № 67-ФЗ до отмены платных условий в договоре с провайдером или расторжения такого договора в целом, управленцы также могут взимать плату по заключенным с провайдерами договорам. Ведь договор продолжает действовать, а принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежаще. Это касается также условий об оплате (ст. ст. 309-310 ГК). Понудить провайдера вносить плату невозможно после того, как провайдер заявил о расторжении договора в силу части 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ.
Если провайдер не заявил о расторжении договора и при этом не вносит плату, здесь есть вероятность обязать его оплатить по двум причинам:
• провайдер не воспользовался правом на расторжение договора:
• Закон № 67-ФЗ не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон нормам закона. Но в пункте 2 статьи 422 ГК есть оговорка. По ранее заключенным договорам все условия сохраняют свое действие, если иное не установлено в законе (ч. 2 ст. 422 ГК).
В-третьих, право на оплату сохраняется, когда речь идет о транзитных сетях провайдеров. Решение о размещении транзитных сетей принимают собственники на ОСС, в повестку дня включите вопросы (ч. 1 ст. 46 ЖК):
• о передаче общего имущества в пользование оператора связи для размещения транзитных сетей;
• об утверждении условий договора пользования общим имуществом для размещения транзитных сетей оператором связи;
• о наделении УО (или ТСЖ, ЖСК) полномочиями заключать договоры с операторами связи от лица собственников помещений в МКД;
• об утверждении размера платы за пользование общим имуществом оператором связи с целью размещения транзитных сетей;
• о порядке использования полученного дохода от размещения оператором связи транзитных сетей.
ПРИМЕР
Собственники доказали возможность взимать плату с провайдера за размещение транзитных сетей
Суд удовлетворил требования председателя совета МКД об обязании ПАО «ВымпелКом» заключить с собственниками договор аренды мест общего пользования МКД. А в случае неисполнения решения суда в части заключения договора, обязать демонтировать оборудование, размещенное на местах общего пользования с последующим восстановлением мест общего пользования в первоначальное состояние.
Суд отметил, что норма ЖК РФ (ч. 4.2 ст. 36) предусматривает безвозмездное размещение оператором оборудования только в целях предоставления абоненту – гражданину услуг связи. На размещение оператором оборудования в иных целях данная норма не распространяется и подлежит применению общее правило, установленное ч. 3 ст. 6 ФЗ "О связи". В связи с этим, собственники МКД вправе требовать от оператора заключение договора и плату за использование мест общего пользования МКД в целях размещения транзитных кабелей, т.к. данное оборудование не используется для предоставления услуг собственникам данного дома (решение Фрунзенского районного суда города Владивостока от 15.04.2024 по делу N 2-561/2024).
В-четвертых, право на оплату сохраняется при использовании общего имущества для оказания услуг связи абонентам – юридическим лицам, а также арендаторам, нанимателям по договору коммерческого найма, найма служебных помещений и других пользователей. Ведь в законе субъектный состав вполне конкретно поименован «абонент-гражданин, являющийся собственником помещения в многоквартирном доме или наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма».
В обозначенных исключениях у собственников сохраняется право определять условия «входа» в МКД провайдера и брать оплату за пользование общим имуществом. В противном случае провайдер не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома при отсутствии согласия собственников помещений в МКД