Новости
06.06.2024
10 популярных вопросов июня
10 популярных вопросов июня
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. С учетом законодательных изменений вправе ли УО выставлять счета за пользование общим имуществом провайдеру, с которым у нее заключен договор, если он не выразил желание его расторгнуть или изменить?
Да, вправе.
6 апреля 2024 года вступил в силу Закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ (далее – Закон № 67-ФЗ), который в том числе изменил правила взаимодействия управленцев и операторов связи.
Заключенные до 6 апреля договоры между оператором связи и управляющей МКД организацией, которые предусматривают плату за пользование общим имуществом, необходимо расторгнуть, но только по требованию любой из сторон этого договора. Такое правило установлено частью 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ. Закон № 67-ФЗ не предусматривает последствия нерасторжения договора, в том числе при отсутствии требования со стороны провайдера. Соответственно, договор продолжает действовать, пока провайдер или управленец не потребуют его расторгнуть.
Обязательства необходимо исполнять надлежащим образом согласно условиям обязательства. На это указывает часть 1 статьи 309 ГК. Поэтому при наличии действующего договора УО вправе выставлять оплату по общим правилам в рамках условий заключенного договора, то есть выставлять счета провайдеру за пользование общим имуществом до даты расторжения.
2. Обязан ли управленец ухаживать за клумбами во дворе МКД, которые собственники создали самостоятельно?
Да, но только если одновременно выполнено два условия:
• земельный участок, на котором создали клумбы, входит в состав общего имущества МКД;
• собственники на ОСС приняли соответствующее решение и определили порядок оплаты работ.
Разбивать клумбы и высаживать растения можно только на территории, которая входит в состав общего имущества. Управляющие МКД организации также отвечают за содержание и текущий ремонт общего имущества (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК). Земельный участок под МКД переходит в состав общего имущества после того, как его образовали и поставили на государственный кадастровый учет. Такие правила следуют из частей 2–5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Обязательные для управленца работы по содержанию земельного участка установлены пунктами 24, 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Создание и обслуживание клумб Минимальный перечень не предусматривает.
При этом ОСС вправе принять решение о благоустройстве придомовой территории, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на ней (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Собственники определяют стоимость и порядок оплаты таких работ. За благоустройство должны проголосовать собственники, которые обладают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК). Если решение не принято, управленец не обязан обслуживать клумбы.
3. Вправе ли собственник помещения запросить в УО решения всех собственников, которые участвовали в ОСС, чтобы проверить результаты голосования?
Нет, не вправе.
Собственник может потребовать только копии собственных решений. Бланки решений других собственников содержат их персональные данные, которые УО не вправе раскрывать. Такое правило следует из статьи 7 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
Если собственник сомневается в результатах ОСС и хочет их проверить, он вправе обратиться в орган ГЖН либо оспорить решение собрания в суде. Аналогичный вывод сделал Нижегородский областной суд в апелляционном определении от 16.04.2019 по делу № 33-4485/2019.
4. Нужно ли проводить ОСС, если срок договора управления МКД заканчивается, но собственники готовы утвердить новый договор?
По общему правилу не нужно. Исключения – собственники хотят внести изменения в договор управления, наделить председателя совета МКД полномочиями подписывать договор.
Если у договора управления заканчивается срок, это не означает, что необходимо заключать новый договор и для этого проводить ОСС. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия этот договор считают продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. То есть происходит автоматическая пролонгация договора управления. Такие правила следуют из части 6 статьи 162 ЖК.
Общее собрание собственников необходимо провести, если нужно:
• внести изменения в договор управления – изменения можно оформить допсоглашением либо новой редакцией договора (ч. 1 ст. 162 ЖК);
• наделить председателя совета МКД полномочиями подписывать договор управления, в том числе при внесении в него изменений (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).
5. Обязана ли УО компенсировать собственникам помещений средства, если они сами провели текущий ремонт общего имущества?
Нет, не обязана, но вправе это сделать.
Законодательство не обязывает УО компенсировать собственникам помещения затраты на работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, которые они выполнили самостоятельно. Это будет правом УО.
Собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание общего имущества (ст. 39, ч. 3, 7, 8 ст. 156, ст. 158 ЖК). УО отвечает перед собственниками за выполнение работ по содержанию в счет платы собственников за жилое помещение (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК). Если собственник самостоятельно выполнил работы и услуги по содержанию общего имущества, это не освобождает его от обязанности оплатить услуги УО. Аналогичные выводы содержат постановление Президиума ВАС от 09.11.2010 № 4910/10, апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.05.2015 по делу № 33-7141/2015.
Как правило, УО и собственник помещения, который самостоятельно выполнил работы по содержанию, оформляют сделку – заключают договор или соглашение. Чтобы компенсировать расходы собственника, УО может, например, уменьшить ему начисления за ЖКУ за определенный период.
6. Кто обязан размещать в ГИС ЖКХ информацию об ОДПУ, если собственники заключили прямые договоры с РСО?
Ответ зависит от вида размещаемой информации.
Информацию о показаниях ОДПУ размещает РСО вне зависимости от того, кто исполнитель коммунальных услуг в отношении собственников помещений в МКД. Такое правило следует из пунктов 3.1, 3.2 раздела 8 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденного приказом Минкомсвязи, Минстроя № 74/114/пр от 29.02.2016 (далее – Состав информации).
Однако информацию об установленных ОДПУ или об их отсутствии обязаны размещать управляющие МКД организации, если такие приборы учета входят в состав общего имущества в МКД. Если ОДПУ находятся в собственности РСО, то такие сведения размещает ресурсник. На это указывают пункт 3.1 раздела 8, пункт 5.1 раздела 10 Состава информации.
7. Нужно ли на общем собрании ЖСК оформлять письменные решения членов кооператива и направлять их в ГЖИ?
Оформляйте письменные решения, если это предусмотрено уставом кооператива, направлять их в орган ГЖН необязательно.
Закон не устанавливает требований к формам проведения общих собраний членов ЖСК, ЖК. Эти вопросы регулируют уставом жилищного кооператива. (ч. 2 ст. 116, ст. 117 ЖК). Поэтому обязательность письменных решений, возможность голосовать поднятием рук или другие способы можно закрепить уставом ЖСК, ЖК. Бюллетени обычно оформляют для удобства в работе.
Обязанность передавать в органы ГЖН копии решений и протокола установлена только в отношении ОСС и общего собрания членов ТСЖ. Она не распространяется на документы общего собрания членов ЖСК, ЖК, в ГЖН их не направляют. Такое правило следует из частей 1, 1.1 статьи 46, статьи 117, части 1.1 ст. 146 ЖК.
8. Вправе ли ГЖИ выдать УО предписание провести дорогостоящий ремонт в МКД, если она только начала управлять домом и у нее еще нет достаточно средств для таких работ?
Да, вправе.
УО отвечает перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг, выполнение работ, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества. Это не зависит от технического состояния МКД на момент начала управления домом и невыполнения предыдущей УО своих обязанностей. Такое правило следует из частей 1, 1.1, 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК, положений Минимального перечня № 290.
УО относят к специализированным коммерческим организациям, управление МКД для нее – основная предпринимательская деятельность. Такая организация должна предварительно оценивать возможность оказывать услуги, выполнять работы перед тем, как заключить договор управления МКД. Недостаточность средств на содержание общего имущества признают ее предпринимательским риском, это не может быть основанием, чтобы освободить УО от ответственности за ненадлежащее исполнение договора управления МКД. Такую позицию изложил Пленум ВАС в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.
Поэтому предписание ГЖИ выполнить определенные работы является правомерным вне зависимости от того, когда УО приступила к управлению домом. При этом есть практика, когда УО:
• устраняла все недостатки в отношении общего имущества за свой счет;
• обращалась в суд для взыскания с предыдущей УО стоимости ремонта.
В качестве судебной практики обратите внимание на постановление арбитражного суда Московского округа от 20.03.2018 по делу № А41-21576/17.
9. Вправе ли УО – владелец спецсчета капремонта начислить собственникам помещений пени по долгам за капремонт за период, когда фонд формировали на счете регионального оператора?
Да, вправе.
Собственники, которые несвоевременно или не полностью уплачивали взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени. Это общее правило, оно предусмотрено частью 14.1 статьи 155 ЖК, размер пеней также установлен этой нормой. Обязанность по уплате пеней по взносам не зависит от способа формирования фонда капитального ремонта и смены этого способа.
Поэтому УО вправе предъявить пени за все периоды, когда образовалась задолженность, в том числе за время, когда собственники формировали фонд на счете регионального оператора.
10. Вправе ли УО брать дополнительную плату за сантехнические работы в квартирах?
Да, вправе.
По общему правилу УО отвечает перед всеми собственниками помещений в МКД за выполнение работ и оказание услуг, которые обеспечивают содержание общего имущества в таком доме. Она делает это в рамках платы собственников за жилое помещение. Такое правило следует из части 2 статьи 154, частей 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК.
Если УО выполняет и оказывает работы и услуги не в отношении общего имущества, а лично собственнику, она вправе брать с него за это дополнительные деньги. К таким работам и услугам относят, например, сантехнические работы в квартирах, дератизацию, дезинсекцию квартиры. Отношения с собственником можно оформить договором возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК).
вернуться
Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. С учетом законодательных изменений вправе ли УО выставлять счета за пользование общим имуществом провайдеру, с которым у нее заключен договор, если он не выразил желание его расторгнуть или изменить?
Да, вправе.
6 апреля 2024 года вступил в силу Закон от 06.04.2024 № 67-ФЗ (далее – Закон № 67-ФЗ), который в том числе изменил правила взаимодействия управленцев и операторов связи.
Заключенные до 6 апреля договоры между оператором связи и управляющей МКД организацией, которые предусматривают плату за пользование общим имуществом, необходимо расторгнуть, но только по требованию любой из сторон этого договора. Такое правило установлено частью 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ. Закон № 67-ФЗ не предусматривает последствия нерасторжения договора, в том числе при отсутствии требования со стороны провайдера. Соответственно, договор продолжает действовать, пока провайдер или управленец не потребуют его расторгнуть.
Обязательства необходимо исполнять надлежащим образом согласно условиям обязательства. На это указывает часть 1 статьи 309 ГК. Поэтому при наличии действующего договора УО вправе выставлять оплату по общим правилам в рамках условий заключенного договора, то есть выставлять счета провайдеру за пользование общим имуществом до даты расторжения.
2. Обязан ли управленец ухаживать за клумбами во дворе МКД, которые собственники создали самостоятельно?
Да, но только если одновременно выполнено два условия:
• земельный участок, на котором создали клумбы, входит в состав общего имущества МКД;
• собственники на ОСС приняли соответствующее решение и определили порядок оплаты работ.
Разбивать клумбы и высаживать растения можно только на территории, которая входит в состав общего имущества. Управляющие МКД организации также отвечают за содержание и текущий ремонт общего имущества (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК). Земельный участок под МКД переходит в состав общего имущества после того, как его образовали и поставили на государственный кадастровый учет. Такие правила следуют из частей 2–5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Обязательные для управленца работы по содержанию земельного участка установлены пунктами 24, 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Создание и обслуживание клумб Минимальный перечень не предусматривает.
При этом ОСС вправе принять решение о благоустройстве придомовой территории, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на ней (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Собственники определяют стоимость и порядок оплаты таких работ. За благоустройство должны проголосовать собственники, которые обладают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК). Если решение не принято, управленец не обязан обслуживать клумбы.
3. Вправе ли собственник помещения запросить в УО решения всех собственников, которые участвовали в ОСС, чтобы проверить результаты голосования?
Нет, не вправе.
Собственник может потребовать только копии собственных решений. Бланки решений других собственников содержат их персональные данные, которые УО не вправе раскрывать. Такое правило следует из статьи 7 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
Если собственник сомневается в результатах ОСС и хочет их проверить, он вправе обратиться в орган ГЖН либо оспорить решение собрания в суде. Аналогичный вывод сделал Нижегородский областной суд в апелляционном определении от 16.04.2019 по делу № 33-4485/2019.
4. Нужно ли проводить ОСС, если срок договора управления МКД заканчивается, но собственники готовы утвердить новый договор?
По общему правилу не нужно. Исключения – собственники хотят внести изменения в договор управления, наделить председателя совета МКД полномочиями подписывать договор.
Если у договора управления заканчивается срок, это не означает, что необходимо заключать новый договор и для этого проводить ОСС. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия этот договор считают продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. То есть происходит автоматическая пролонгация договора управления. Такие правила следуют из части 6 статьи 162 ЖК.
Общее собрание собственников необходимо провести, если нужно:
• внести изменения в договор управления – изменения можно оформить допсоглашением либо новой редакцией договора (ч. 1 ст. 162 ЖК);
• наделить председателя совета МКД полномочиями подписывать договор управления, в том числе при внесении в него изменений (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).
5. Обязана ли УО компенсировать собственникам помещений средства, если они сами провели текущий ремонт общего имущества?
Нет, не обязана, но вправе это сделать.
Законодательство не обязывает УО компенсировать собственникам помещения затраты на работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, которые они выполнили самостоятельно. Это будет правом УО.
Собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание общего имущества (ст. 39, ч. 3, 7, 8 ст. 156, ст. 158 ЖК). УО отвечает перед собственниками за выполнение работ по содержанию в счет платы собственников за жилое помещение (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК). Если собственник самостоятельно выполнил работы и услуги по содержанию общего имущества, это не освобождает его от обязанности оплатить услуги УО. Аналогичные выводы содержат постановление Президиума ВАС от 09.11.2010 № 4910/10, апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.05.2015 по делу № 33-7141/2015.
Как правило, УО и собственник помещения, который самостоятельно выполнил работы по содержанию, оформляют сделку – заключают договор или соглашение. Чтобы компенсировать расходы собственника, УО может, например, уменьшить ему начисления за ЖКУ за определенный период.
6. Кто обязан размещать в ГИС ЖКХ информацию об ОДПУ, если собственники заключили прямые договоры с РСО?
Ответ зависит от вида размещаемой информации.
Информацию о показаниях ОДПУ размещает РСО вне зависимости от того, кто исполнитель коммунальных услуг в отношении собственников помещений в МКД. Такое правило следует из пунктов 3.1, 3.2 раздела 8 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденного приказом Минкомсвязи, Минстроя № 74/114/пр от 29.02.2016 (далее – Состав информации).
Однако информацию об установленных ОДПУ или об их отсутствии обязаны размещать управляющие МКД организации, если такие приборы учета входят в состав общего имущества в МКД. Если ОДПУ находятся в собственности РСО, то такие сведения размещает ресурсник. На это указывают пункт 3.1 раздела 8, пункт 5.1 раздела 10 Состава информации.
7. Нужно ли на общем собрании ЖСК оформлять письменные решения членов кооператива и направлять их в ГЖИ?
Оформляйте письменные решения, если это предусмотрено уставом кооператива, направлять их в орган ГЖН необязательно.
Закон не устанавливает требований к формам проведения общих собраний членов ЖСК, ЖК. Эти вопросы регулируют уставом жилищного кооператива. (ч. 2 ст. 116, ст. 117 ЖК). Поэтому обязательность письменных решений, возможность голосовать поднятием рук или другие способы можно закрепить уставом ЖСК, ЖК. Бюллетени обычно оформляют для удобства в работе.
Обязанность передавать в органы ГЖН копии решений и протокола установлена только в отношении ОСС и общего собрания членов ТСЖ. Она не распространяется на документы общего собрания членов ЖСК, ЖК, в ГЖН их не направляют. Такое правило следует из частей 1, 1.1 статьи 46, статьи 117, части 1.1 ст. 146 ЖК.
8. Вправе ли ГЖИ выдать УО предписание провести дорогостоящий ремонт в МКД, если она только начала управлять домом и у нее еще нет достаточно средств для таких работ?
Да, вправе.
УО отвечает перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг, выполнение работ, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества. Это не зависит от технического состояния МКД на момент начала управления домом и невыполнения предыдущей УО своих обязанностей. Такое правило следует из частей 1, 1.1, 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК, положений Минимального перечня № 290.
УО относят к специализированным коммерческим организациям, управление МКД для нее – основная предпринимательская деятельность. Такая организация должна предварительно оценивать возможность оказывать услуги, выполнять работы перед тем, как заключить договор управления МКД. Недостаточность средств на содержание общего имущества признают ее предпринимательским риском, это не может быть основанием, чтобы освободить УО от ответственности за ненадлежащее исполнение договора управления МКД. Такую позицию изложил Пленум ВАС в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.
Поэтому предписание ГЖИ выполнить определенные работы является правомерным вне зависимости от того, когда УО приступила к управлению домом. При этом есть практика, когда УО:
• устраняла все недостатки в отношении общего имущества за свой счет;
• обращалась в суд для взыскания с предыдущей УО стоимости ремонта.
В качестве судебной практики обратите внимание на постановление арбитражного суда Московского округа от 20.03.2018 по делу № А41-21576/17.
9. Вправе ли УО – владелец спецсчета капремонта начислить собственникам помещений пени по долгам за капремонт за период, когда фонд формировали на счете регионального оператора?
Да, вправе.
Собственники, которые несвоевременно или не полностью уплачивали взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени. Это общее правило, оно предусмотрено частью 14.1 статьи 155 ЖК, размер пеней также установлен этой нормой. Обязанность по уплате пеней по взносам не зависит от способа формирования фонда капитального ремонта и смены этого способа.
Поэтому УО вправе предъявить пени за все периоды, когда образовалась задолженность, в том числе за время, когда собственники формировали фонд на счете регионального оператора.
10. Вправе ли УО брать дополнительную плату за сантехнические работы в квартирах?
Да, вправе.
По общему правилу УО отвечает перед всеми собственниками помещений в МКД за выполнение работ и оказание услуг, которые обеспечивают содержание общего имущества в таком доме. Она делает это в рамках платы собственников за жилое помещение. Такое правило следует из части 2 статьи 154, частей 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК.
Если УО выполняет и оказывает работы и услуги не в отношении общего имущества, а лично собственнику, она вправе брать с него за это дополнительные деньги. К таким работам и услугам относят, например, сантехнические работы в квартирах, дератизацию, дезинсекцию квартиры. Отношения с собственником можно оформить договором возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК).
